Actualización comercial

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“SEGRO ha seguido teniendo un buen desempeño en el tercer trimestre con la aceleración de las tendencias estructurales impulsando una mayor demanda de nuestra clase de activos tanto de clientes como de inversores, superando cualquier impacto económico negativo de la pandemia.

“Esto ha llevado a otro período de fuerte actividad de arrendamiento, ayudándonos a aumentar los ingresos por alquiler en la cartera existente a través de la captura de la reversión, así como a continuar asegurando más desarrollos de prealquiler. Nuestro programa de desarrollo activo, sustancialmente libre de riesgos, comprende más de 1 millón de metros cuadrados de nuevos espacios en construcción o en discusiones avanzadas.

“El cobro de alquileres ha mejorado este trimestre y seguimos confiando en las perspectivas de nuestro negocio a pesar de las incertidumbres macroeconómicas causadas, en parte, por el Covid-19. Esperamos continuar impulsando un crecimiento sostenible tanto en ganancias como en dividendos a partir de la combinación de nuevos ingresos por alquileres del programa de desarrollo, combinados con los beneficios de la gestión activa de activos de nuestra cartera principal existente”.

Desempeño sólido y continuo del arrendamiento y captura del potencial de reversión ( Apéndice 1 )

• Firmamos contratos por valor de £15,8 millones (Q3 2019: £15,3 millones) de nueva renta principal2 durante el tercer trimestre, llevando el total de los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2020 a £49,6 millones (9M 2019: £48,6 millones).
• El crecimiento de los alquileres del espacio existente, neto de recuperaciones, fue de £5,6 millones (Q3 2019: £2,1 millones), lo que eleva la cifra de nueve meses a £7,9 millones (9M 2019: £10,6 millones).
• Continuamos capturando el potencial de reversión de nuestra cartera, con nuevas rentas principales en revisión y renovación un 10,3 % más altas que las rentas transitorias anteriores en los nueve meses hasta el 30 de septiembre de 2020 (30 de junio de 2020: 10,4 %). Esto excluye el impacto de asegurar el reajuste final de los arrendamientos de granos de pimienta en la cartera de Heathrow que, cuando se incluye, aumenta la mejora al 22,3 por ciento.
• En lo que va de 2020, hemos completado 695 800 m2 (9M 2019: 765 900 m2) de nuevos desarrollos, capaces de generar £38,0 millones (9M 2019: £33,7 millones) de renta principal, el 80 % de los cuales ha sido alquilado. Se espera que los desarrollos capaces de generar 11 millones de libras esterlinas de renta principal se completen en el cuarto trimestre, de los cuales se han asegurado 8 millones de libras esterlinas.
• La tasa de vacantes se mantuvo estable en 5,2 por ciento (30 de junio de 2020: 5,2 por ciento).
• La retención de clientes sigue siendo alta en un 88 por ciento, lo que refleja nuestras ubicaciones privilegiadas y nuestro enfoque en la excelencia en el servicio al cliente.

La recaudación de alquileres se mantiene fuerte ( Apéndice 4 )

• El cobro de alquileres ha seguido progresando bien con el cobro de alquileres del cuarto trimestre en el Reino Unido actualmente en el 85 por ciento del alquiler total facturado, más alto que en la fecha equivalente en el segundo y tercer trimestre. Otro 13 por ciento ha sido diferido por acuerdo con los clientes, la mayor parte del cual ahora es pagadero mensualmente, lo que significa que la mayor parte de esto se habrá recibido a finales de año.
• Los alquileres de nuestra cartera de Europa continental normalmente se pagan mensualmente, por lo que todavía estamos al principio del ciclo de cobro del cuarto trimestre. Las indicaciones actuales son que Europa continental también se está adelantando a los trimestres anteriores (el 98 por ciento de los alquileres se han cobrado tanto para el segundo como para el tercer trimestre).
• Ahora hemos cobrado el 96 y el 95 por ciento de las rentas del segundo y tercer trimestre, respectivamente, en todo el Grupo, de acuerdo con los planes de pago acordados con nuestros clientes. De los £9 millones restantes, esperamos recaudar £6 millones para fin de año y el resto en 2021.

70 millones de libras esterlinas de nueva renta principal potencial de 1 millón de metros cuadrados de nuevo espacio en construcción o en discusiones avanzadas

• Firmamos £5,8 millones (Q3 2019: £7,7 millones) de nuevos acuerdos de prealquiler incondicionales y arrendamientos de desarrollos especulativos antes de su finalización, lo que lleva la cifra de nueve meses a £24,6 millones (9M 2019: £22,2 millones). Estos incluyeron prealquileres en Italia y España a un minorista en línea líder mundial, así como nuestro prearrendamiento más grande en Alemania a un nuevo cliente en el sector de artículos para el hogar de comercio electrónico de rápido crecimiento.
• A 30 de septiembre de 2020, se estaban construyendo 645 800 m² de espacio, lo que equivale a una renta principal futura potencial de 38 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2020: 809 500 metros cuadrados, 45 millones de libras esterlinas), de los cuales se ha asegurado el 75 % (30 de junio de 2020: 85 por ciento). Una vez que se complete y alquile por completo, se espera que el oleoducto genere un rendimiento sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 6,5 por ciento.
• Se espera que en los próximos meses comiencen más proyectos de prealquiler a corto plazo, con un gasto de capital potencial de 300 millones de libras esterlinas y una renta asociada de 32 millones de libras esterlinas.

Continuar enfocando la mayor parte de nuestra inversión en desarrollo, con adquisiciones oportunistas adicionales de activos permanentes. ( Anexos 2 y 3 )

• Seguimos en camino de invertir más de 800 millones de libras esterlinas en nuestra cartera de proyectos de desarrollo (incluidos terrenos, infraestructura y construcción) en 2020 en su conjunto.
• Como se anunció hoy, desde el final del período hemos adquirido Electra Park, un parque de almacenes urbanos de primer nivel en una ubicación central de Londres, a solo 2 millas al norte de Canary Wharf, por £ 133 millones.
• Durante el tercer trimestre, invertimos 14 millones de libras esterlinas en adquisiciones de activos fijos, entre los que se encontraban un almacén urbano en el norte de Londres y un gran almacén cerca de Barcelona.
• También invertimos 29 millones de libras esterlinas en nuestro banco de terrenos, la mayoría de los cuales se gastaron en adquisiciones de terrenos en España como parte de nuestra estrategia para lograr escala en este mercado. Todos los sitios adquiridos están muy cerca de los atractivos mercados logísticos de Barcelona y Madrid.
• Las disposiciones durante el trimestre fueron modestas, como se esperaba, por un total de £13 millones e incluyeron la venta de un gran almacén en Italia a nuestra empresa conjunta SELP y un terreno en Alemania. En lo que va de 2020 hemos enajenado 73 millones de libras esterlinas de activos y terrenos (9M 2019: 122 millones de libras esterlinas).

Balance posicionado para respaldar un mayor crecimiento impulsado por el desarrollo

• Refinanciación adicional de la deuda con el reembolso de 79 millones de libras esterlinas al 6,75 % de bonos SEGRO con vencimiento en 2021 y 39 millones de libras esterlinas al 7 % de bonos SEGRO con vencimiento en 2022, y la emisión de 450 millones de euros en notas de colocación privada de EE. vencimiento medio de 17 años pactado en julio, a financiar en el cuarto trimestre.
• La deuda neta (incluida nuestra parte de la deuda en empresas conjuntas) al 30 de septiembre de 2020 era de 2700 millones de libras esterlinas (30 de junio de 2020: 2500 millones de libras esterlinas), lo que equivale a un LTV pro forma3 del 24 % (30 de junio de 2020: 22 por ciento). centavo).
• Aproximadamente el 7 por ciento del dividendo a cuenta se pagó como scrip, lo que resultó en la emisión de 0,6 millones de nuevas acciones durante el trimestre. Se espera que las ganancias por acción para 2020 se basen en un promedio de aproximadamente 1.150 millones de acciones.

calendario financiero

Los resultados del año completo 2020 se publicarán el viernes 19 de febrero de 2021.

1 En este estado, el espacio se expresa al 100 por ciento, mientras que las cifras financieras se expresan reflejando la participación de SEGRO en las empresas conjuntas. Las cifras financieras se expresan para el período hasta el 30 de septiembre de 2020 o al 30 de septiembre de 2020, a menos que se indique lo contrario. El tipo de cambio aplicado es de 1,10 €: 1 £ a 30 de septiembre de 2020.
2 La renta principal es la renta transitoria bruta anualizada por cobrar una vez que han vencido los incentivos, como los períodos sin renta.
3 Basado en valores al 30 de junio de 2020, ajustado por adquisiciones, enajenaciones y otros gastos de capital durante el tercer trimestre.

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Declaraciones prospectivas: este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y los planes, la estrategia, los objetivos de gestión, los desarrollos y desempeños futuros, los costos, los ingresos y otra información de tendencias de SEGRO. Estas declaraciones están sujetas a suposiciones, riesgo e incertidumbre. Muchas de estas suposiciones, riesgos e incertidumbres se relacionan con factores que están más allá de la capacidad de SEGRO para controlar o estimar con precisión y que podrían causar que los resultados o desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones prospectivas. Ciertas declaraciones se han hecho con referencia a los cambios en los procesos previstos, las condiciones económicas y el entorno normativo actual. Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de SEGRO se basa en el conocimiento y la información disponible para los Directores en la fecha de este anuncio. En consecuencia, no se puede garantizar que se cumplirá ninguna expectativa en particular y se advierte a los accionistas de SEGRO que no depositen una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. Además, las declaraciones a futuro sobre tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que tales tendencias o actividades continuarán en el futuro. Aparte de sus obligaciones legales o reglamentarias (incluidas las Reglas de cotización del Reino Unido y las Reglas de divulgación y transparencia de la Autoridad de conducta financiera), SEGRO no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas para reflejar cualquier cambio en eventos, condiciones o circunstancias. en que se basa dicha declaración. No se puede confiar en el rendimiento pasado de las acciones como guía para el rendimiento futuro. Nada en este anuncio debe interpretarse como un pronóstico de ganancias. La información de este anuncio no constituye una oferta de venta o una invitación para comprar valores en SEGRO plc ni una invitación o incentivo para participar en otras actividades de inversión.

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SOBRE SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales. Posee o administra 8,1 millones de metros cuadrados de espacio (88 millones de pies cuadrados) valorados en £13,300 millones que atienden a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en y alrededor de las principales ciudades y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros siete países europeos.

Durante 100 años, SEGRO ha estado creando el espacio que permite que sucedan cosas extraordinarias. Desde grandes almacenes modernos, utilizados principalmente para centros de distribución regionales, nacionales e internacionales, hasta almacenes urbanos ubicados cerca de los principales centros de población y distritos comerciales, proporciona activos de alta calidad que permiten prosperar a sus clientes.