Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“Lo slancio positivo nell'attività di SEGRO è continuato, determinando un aumento dei ricavi da locazione sia negli spazi esistenti che in quelli nuovi. Durante il terzo trimestre, abbiamo completato i nuovi magazzini di distribuzione big box per Yoox Net a Porter e Amazon in Italia e un nuovo magazzino di distribuzione pacchi urbano per Fedex/TNT a Parigi, riflettendo la domanda relativa all'e-commerce che continua ad essere un importante componente della nostra attività.

“L'appetito degli investitori per le attività di magazzino di prima qualità rimane forte, attratto dai fattori strutturali della domanda degli occupanti, dall'offerta limitata e dalla prospettiva di una crescita degli affitti in particolare nel Regno Unito e nei magazzini urbani nell'Europa continentale.

"Queste tendenze nella domanda degli occupanti e degli investitori forniscono uno sfondo favorevole alla performance di SEGRO per il resto del 2017 e nel 2018".

Momento positivo del leasing trainato dal robusto mercato degli occupanti ( Appendice 1 )

• Durante il terzo trimestre abbiamo contratto 8,8 milioni di sterline di nuovo affitto principale2, inclusi 3,8 milioni di sterline di affitto da spazi esistenti. L'affitto nominale totale contratto per i nove mesi fino al 30 settembre 2017 è stato di 36,4 milioni di sterline, il 3% in più rispetto a un confronto molto forte dell'anno precedente.
• Abbiamo completato 313.000 mq di complessi completamente affittati che genereranno 12 milioni di sterline di affitto, il più grande dei quali era un centro logistico di 156.000 mq per Amazon a Roma.
• Le forti locazioni di spazi esistenti e i completamenti di sviluppo nel terzo trimestre hanno contribuito a un miglioramento del tasso di sfitto al 4,1% (30 giugno 2017: 5,5%). In particolare, abbiamo concesso a DHL gli ultimi magazzini sviluppati in modo speculativo a Rugby Gateway nelle Midlands e Navigation Park a Enfield, il che significa che entrambe le proprietà sono ora completamente affittate. Inoltre, abbiamo affittato ad Amazon uno dei due magazzini rimanenti presso Origin nella zona ovest di Londra. Queste tre transazioni hanno aggiunto 2,4 milioni di sterline di canone di locazione.
• Abbiamo continuato a catturare il potenziale di ritorno dal nostro portafoglio nel Regno Unito, con nuovi canoni di locazione in corso di revisione e rinnovo di circa il 15% in più nel Regno Unito e dell'1,5% in meno nell'Europa continentale nei nove mesi fino al 30 settembre 2017.

Importante attività di investimento incentrata sulla realizzazione di sviluppi redditizi ea basso rischio

• Abbiamo firmato nuovi accordi di pre-affitto incondizionati per un totale di 1,3 milioni di sterline di canone di locazione durante il terzo trimestre, incluso il rivenditore Leroy Merlin vicino al porto interno di Gennevilliers, vicino al centro di Parigi.
• Al 30 settembre 2017, 725.000 mq di spazio erano nell'attuale pipeline di sviluppo, pari a un potenziale canone di locazione futuro di £ 41 milioni (30 giugno 2017: 920.400 mq, £ 46 milioni). Questi progetti sono per il 54 per cento affittati o preaffittati a canone, dal 68 per cento al 30 giugno 2017, riflettendo il completamento degli sviluppi nel terzo trimestre che erano interamente preaffittati. L'attuale pipeline di sviluppo dovrebbe generare un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa l'8%. Gli sviluppi in grado di generare 14 milioni di sterline di canone di locazione dovrebbero essere completati nel quarto trimestre, di cui 9 milioni di sterline sono stati assicurati. Stiamo per investire oltre 350 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo nel 2017.
• Durante il terzo trimestre, abbiamo investito 17 milioni di sterline in quattro acquisizioni di terreni per lo sviluppo futuro nel Regno Unito, in Italia e in Spagna, due delle quali sono già soggette a un accordo di pre-affitto.

La costante domanda degli investitori di magazzini di alta qualità continua a rafforzare i valori di capitale ( appendici 2 e 3 )

• L'indice mensile CBRE ha registrato un aumento del 3,1% dei valori di capitale della proprietà industriale nel Regno Unito per il terzo trimestre (aumento del 9,1% nei primi nove mesi del 2017). La forte domanda degli investitori per i portafogli paneuropei acquisiti negli ultimi mesi dimostra il fascino duraturo della classe di attività nei nostri mercati.
• Durante il terzo trimestre, abbiamo completato uno scambio di asset nell'Europa continentale, vendendo un asset di proprietà di 34 milioni di sterline a Parigi in cambio di un grande magazzino a Lione che è stato acquisito dalla joint venture SELP per 36,2 milioni di sterline (quota SEGRO: £ 18,1 milioni). Abbiamo anche venduto una piccola area industriale vicino all'aeroporto di Stansted, precedentemente detenuta all'interno della joint venture APP. Nessuno dei beni ceduti era fondamentale per la nostra attività e l'acquisizione del magazzino di Lione è in linea con la nostra strategia di creare scalabilità in questo importante hub logistico in Francia, sottofornito.

L'attività di finanziamento ha migliorato il bilancio allungando la scadenza e ha ridotto il costo del debito

• L'11 ottobre 2017 abbiamo completato l'asta di £ 550 milioni di obbligazioni in circolazione a un costo in contanti di £ 677 milioni e la nuova emissione di £ 750 milioni di nuove obbligazioni a 12 e 20 anni. L'impatto di queste transazioni aumenta la scadenza media del debito del Gruppo di 3 anni a 10,8 anni, riduce il costo medio del debito di circa lo 0,5% a circa il 2,5%, riducendo così il nostro costo degli interessi annualizzato di circa 10 milioni di sterline. L'EPRA NAV sarà inferiore di circa 127 milioni di sterline (13 pence).
• L'indebitamento netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 30 settembre 2017 era di 2,3 miliardi di sterline (2,5 miliardi di sterline se rettificato per l'asta e l'emissione delle obbligazioni; 30 giugno 2017: 2,1 miliardi di sterline).
• Il rapporto look-through loan to value (LTV) al 30 settembre 2017 (basato sui valori degli asset al 30 giugno 2017, rettificato per spese di sviluppo, acquisizioni e dismissioni) era del 31 per cento (33 per cento se rettificato per l'asta e l'emissione ).

Calendario finanziario

I risultati dell'intero anno 2017 saranno pubblicati venerdì 16 febbraio 2018.

¹ In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per il periodo fino al 30 settembre 2017, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio applicato è di € 1,13: £ 1 al 30 settembre 2017.

² L'affitto principale è annualizzato per l'affitto passante lordo da ricevere una volta scaduti gli incentivi come i periodi di canone gratuito.

Questo aggiornamento commerciale, la relazione annuale e le relazioni intermedie più recenti e altre informazioni sono disponibili sul sito Web di SEGRO all'indirizzo www.segro.com/investors. Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali:

Questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle attuali aspettative e proiezioni di SEGRO su prestazioni future, eventi o tendenze previsti e altre questioni che non sono fatti storici. Queste dichiarazioni previsionali, che a volte utilizzano parole come "mirare", "anticipare", "credere", "intendere", "pianificare", "stimare", "aspettarsi" e parole di significato simile, includono tutte le questioni che non sono fatti storici e riflettono le convinzioni e le aspettative degli amministratori e implicano una serie di rischi, incertezze e ipotesi che potrebbero far sì che i risultati e le prestazioni effettivi differiscano sostanzialmente da qualsiasi risultato futuro previsto o performance espressa o implicita nella dichiarazione previsionale. Queste dichiarazioni sono soggette a rischi, incertezze e altri fattori sconosciuti che potrebbero far sì che i risultati effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in tali dichiarazioni previsionali. Le dichiarazioni contenute in questo annuncio relative a tendenze o attività passate non devono essere prese come una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Le informazioni contenute in questo annuncio sono soggette a modifiche senza preavviso e, salvo quanto richiesto dalla legge applicabile, SEGRO non si assume alcuna responsabilità o obbligo di aggiornare pubblicamente o rivedere le dichiarazioni previsionali contenute nel presente documento. Eventuali dichiarazioni previsionali sono valide solo a partire dalla data in cui sono state rilasciate. Qualsiasi indicazione nel presente annuncio del prezzo al quale le azioni di SEGRO sono state acquistate o vendute in passato non può essere considerata come guida per la performance futura. Nessuna dichiarazione in questo annuncio è o intende essere una previsione di profitto o una stima di profitto o implicare che i guadagni di SEGRO per gli esercizi finanziari attuali o futuri corrispondano o superino necessariamente i guadagni storici o pubblicati di SEGRO. Il prezzo delle azioni e il reddito da esse derivante possono aumentare o diminuire e gli investitori potrebbero non recuperare l'intero importo investito al momento della vendita delle azioni. La performance passata non è una guida per la performance futura.

A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 6,3 milioni di metri quadrati (68 milioni di piedi quadrati) di spazio per un valore di oltre 8 miliardi di sterline, servendo clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.

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