Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« La dynamique positive des activités de SEGRO s'est poursuivie, entraînant une augmentation des revenus locatifs dans les espaces existants et nouveaux. Au cours du troisième trimestre, nous avons achevé de nouveaux entrepôts de distribution à grande surface pour Yoox Net a Porter et Amazon en Italie, et un nouvel entrepôt de distribution urbaine de colis pour Fedex/TNT à Paris, reflétant la demande liée au commerce électronique qui continue d'être un élément important. composante de notre entreprise.

« L'appétit des investisseurs pour les entrepôts de premier ordre reste fort, attirés par les moteurs structurels de la demande des utilisateurs, l'offre limitée et la perspective d'une croissance des loyers, en particulier au Royaume-Uni et dans l'entreposage urbain en Europe continentale.

"Ces tendances de la demande des occupants et des investisseurs fournissent une toile de fond favorable à la performance de SEGRO pour le reste de 2017 et en 2018."

Une dynamique locative positive portée par un marché d'utilisateurs robuste ( Annexe 1 )

• Nous avons contracté 8,8 millions de livres sterling de nouveaux loyers faciaux2 au cours du troisième trimestre, dont 3,8 millions de livres sterling de loyers provenant d'espaces existants. Le loyer nominal total contracté pour les neuf mois jusqu'au 30 septembre 2017 était de 36,4 millions de livres sterling, soit 3 % d'avance sur un comparateur très solide de l'année précédente.
• Nous avons achevé 313 000 m² de développements entièrement loués qui généreront 12 millions de livres sterling de loyer nominal, dont le plus important était un centre de distribution de 156 000 m² pour Amazon à Rome.
• Les fortes locations d'espaces existants et les achèvements de développements au troisième trimestre ont contribué à une amélioration du taux de vacance à 4,1 % (30 juin 2017 : 5,5 %). En particulier, nous avons loué les derniers entrepôts développés de manière spéculative à Rugby Gateway dans les Midlands et Navigation Park à Enfield à DHL, ce qui signifie que les deux domaines sont désormais entièrement loués. De plus, nous avons loué l'un des deux entrepôts restants d'Origin dans l'ouest de Londres à Amazon. Ces trois transactions ont ajouté 2,4 millions de livres sterling de loyer facial.
• Nous avons continué à saisir le potentiel de réversion de notre portefeuille au Royaume-Uni, avec de nouveaux loyers faciaux après révision et renouvellement environ 15 % plus élevés au Royaume-Uni et 1,5 % plus bas en Europe continentale au cours des neuf mois précédant le 30 septembre 2017.

Importante activité d'investissement axée sur la réalisation de développements rentables et à faible risque

• Nous avons signé de nouveaux accords de prélocation inconditionnels pour un montant total de 1,3 million de livres sterling de loyer facial au troisième trimestre, y compris avec l'enseigne Leroy Merlin près du port intérieur de Gennevilliers, à proximité du centre de Paris.
• Au 30 septembre 2017, 725 000 m² d'espaces étaient dans le pipeline de développement actuel, ce qui équivaut à un futur loyer facial potentiel de 41 millions de livres sterling (30 juin 2017 : 920 400 m², 46 millions de livres sterling). Ces projets sont à 54% loués ou pré-loués par loyer, contre 68% au 30 juin 2017, reflétant l'achèvement des développements au troisième trimestre qui étaient entièrement pré-loués. Le pipeline de développement actuel devrait générer un rendement sur le coût total de développement d'environ 8 %. Les développements capables de générer 14 millions de livres sterling de loyer facial devraient être achevés au quatrième trimestre, dont 9 millions de livres sterling ont été sécurisés. Nous sommes sur la bonne voie pour investir plus de 350 millions de livres sterling dans notre pipeline de développement en 2017.
• Au cours du troisième trimestre, nous avons investi 17 millions de livres sterling dans quatre acquisitions de terrains pour un développement futur au Royaume-Uni, en Italie et en Espagne, dont deux font déjà l'objet d'un accord de pré-location.

La demande persistante des investisseurs pour des entrepôts de haute qualité continue de renforcer la valeur du capital ( Annexes 2 et 3 )

• L'indice mensuel CBRE a fait état d'une augmentation de 3,1 % de la valeur du capital de la propriété industrielle au Royaume-Uni pour le troisième trimestre (augmentation de 9,1 % pour les neuf premiers mois de 2017). La forte demande des investisseurs pour les portefeuilles paneuropéens acquis ces derniers mois témoigne de l'attrait durable de la classe d'actifs sur nos marchés.
• Au cours du troisième trimestre, nous avons conclu un échange d'actifs en Europe continentale, vendant un actif détenu à 100 % à Paris de 34 millions de livres sterling en échange d'un entrepôt à grande surface à Lyon qui a été acquis par la joint-venture SELP pour 36,2 millions de livres sterling (part SEGRO : 18,1 millions de livres sterling). Nous avons également vendu une petite zone industrielle près de l'aéroport de Stansted, anciennement détenue au sein de la joint-venture APP. Aucun des actifs cédés n'était au cœur de notre activité et l'acquisition de l'entrepôt de Lyon s'inscrit dans notre stratégie de construction d'échelle dans ce pôle logistique important et sous-approvisionné en France.

L'activité de financement a amélioré le bilan en allongeant la maturité et a réduit le coût de la dette

• Le 11 octobre 2017, nous avons finalisé l'offre de 550 millions de livres sterling d'obligations en circulation pour un coût en espèces de 677 millions de livres sterling, et la nouvelle émission de 750 millions de livres sterling de nouvelles obligations à 12 et 20 ans. L'impact de ces transactions augmente la maturité moyenne de la dette du Groupe de 3 ans à 10,8 ans, réduit le coût moyen de la dette d'environ 0,5 % à environ 2,5 %, réduisant ainsi nos charges d'intérêts annualisées d'environ 10 millions de livres sterling. EPRA NAV sera inférieure d'environ 127 millions de livres sterling (13 pence).
• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 30 septembre 2017 était de 2,3 milliards de livres sterling (2,5 milliards de livres sterling après ajustement pour l'appel d'offres et l'émission d'obligations ; 30 juin 2017 : 2,1 milliards de livres sterling).
• Le ratio prêt/valeur de transparence (LTV) au 30 septembre 2017 (basé sur les valeurs des actifs au 30 juin 2017, ajusté des dépenses de développement, des acquisitions et des cessions) était de 31 % (33 % après ajustement pour l'appel d'offres et l'émission d'obligations). ).

Calendrier financier

Les résultats annuels 2017 seront publiés le vendredi 16 février 2018.

¹ Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont présentés pour la période jusqu'au 30 septembre 2017 ou au 30 septembre 2017, sauf indication contraire. Le taux de change appliqué est de 1,13 € pour 1 £ au 30 septembre 2017.

² Le loyer facial est le loyer brut passant annualisé à recevoir une fois que les incitatifs tels que les périodes de gratuité ont expiré.

Cette mise à jour de la négociation, le rapport annuel et les rapports intermédiaires les plus récents et d'autres informations sont disponibles sur le site Web de SEGRO à l'adresse www.segro.com/investors. Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Énoncés prospectifs:

Cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et projections actuelles de SEGRO concernant les performances futures, les événements ou tendances anticipés et d'autres questions qui ne sont pas des faits historiques. Ces déclarations prospectives, qui utilisent parfois des mots tels que « viser », « anticiper », « croire », « avoir l'intention de », « planifier », « estimer », « s'attendre à » et des mots de sens similaire, incluent toutes les questions qui ne sont pas des faits historiques et reflètent les croyances et les attentes des administrateurs et impliquent un certain nombre de risques, d'incertitudes et d'hypothèses qui pourraient faire en sorte que les résultats et performances réels diffèrent sensiblement des résultats ou performances futurs attendus exprimés ou sous-entendus par la déclaration prospective. Ces déclarations sont soumises à des risques inconnus, à des incertitudes et à d'autres facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Les déclarations contenues dans cette annonce concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Les informations contenues dans cette annonce sont susceptibles d'être modifiées sans préavis et, sauf si la loi applicable l'exige, SEGRO n'assume aucune responsabilité ou obligation de mettre à jour publiquement ou d'examiner les déclarations prospectives contenues dans les présentes. Toutes les déclarations prospectives ne sont valables qu'à la date à laquelle elles sont faites. Toute indication dans cette annonce du prix auquel les actions de SEGRO ont été achetées ou vendues dans le passé ne peut être considérée comme une indication des performances futures. Aucune déclaration dans cette annonce n'est ou n'est destinée à être une prévision ou une estimation des bénéfices ou à impliquer que les bénéfices de SEGRO pour les exercices en cours ou futurs correspondront ou dépasseront nécessairement les bénéfices historiques ou publiés de SEGRO. Le prix des actions et les revenus qui en découlent peuvent aussi bien baisser qu'augmenter et les investisseurs peuvent ne pas récupérer l'intégralité du montant investi lors de la cession des actions. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

À propos de SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère 6,3 millions de mètres carrés (68 millions de pieds carrés) d'espace d'une valeur de plus de 8 milliards de livres sterling, desservant des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans neuf autres pays européens.

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