Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“In het derde kwartaal was er opnieuw een periode van sterke operationele levering van SEGRO. We zijn doorgegaan met het veiligstellen van hoge niveaus van nieuwe huurinkomsten, zowel uit onze bestaande portefeuille als uit ons actieve ontwikkelingsprogramma, waarin we meer dan 1 miljoen m² nieuwe ruimte in aanbouw hebben of in vergevorderde besprekingen. Tijdens de periode hebben we ook meer land en activa toegevoegd in onze belangrijkste stedelijke markten, waaronder in Londen en Parijs, om verdere groei te ondersteunen.

SEGRO blijft profiteren van de structurele trends van verstedelijking en technologische revolutie, en ondanks de onzekere macro-economische achtergrond op dit moment gaan we met vertrouwen het laatste deel van het jaar in. Vooruitkijkend zou de combinatie van nieuwe huurinkomsten uit het ontwikkelingsprogramma, gecombineerd met de voordelen van actief vermogensbeheer van onze bestaande portefeuille, ons in staat moeten stellen een duurzame groei van zowel winst als dividend te realiseren.”

Actief vermogensbeheer en een hoge vraag van gebruikers zorgen voor sterke operationele prestaties ( Bijlage 1 )

• We ondertekenden contracten ter waarde van £ 15,3 miljoen (Q3 2018: £ 12,6 miljoen) aan nieuwe hoofdhuur2 tijdens het derde kwartaal, waardoor het totaal voor de negen maanden tot 30 september 2019 op £ 48,6 miljoen kwam (9M 2018: £ 52,0 miljoen).
• De huurgroei van bestaande ruimte, na aftrek van terugnames, bedroeg £ 2,1 miljoen (Q3 2018: £ 5,5 miljoen), waarmee het cijfer over negen maanden op £ 10,6 miljoen kwam (9M 2018: £ 6,9 miljoen).
• We zijn doorgegaan met het benutten van reversionary-potentieel uit onze portefeuille, met nieuwe hoofdhuren bij herziening en verlenging die ongeveer 20 procent hoger waren dan de vorige passerende huur in de negen maanden tot 30 september 2019 (30 juni 2019: 12,8 procent), wat een sterke bijdrage weerspiegelt van het Slough Trading Estate en in onze portefeuille in Groot-Londen.
• Tot dusver hebben we in 2019 765.900 m² (9M 2018: 502.200 m²) aan nieuwe ontwikkelingen voltooid, in staat om £ 33,7 miljoen (9M 2018: £ 29,7 miljoen) aan hoofdhuur te genereren, waarvan 88 procent is verhuurd. Ontwikkelingen die £ 15,1 miljoen aan totale huur kunnen genereren, zullen naar verwachting in het vierde kwartaal worden voltooid, waarvan £ 12,7 miljoen is veiliggesteld.
• De leegstand bleef stabiel op 4,9 procent (30 juni 2019: 4,8 procent).

Aanhoudend momentum in de voorverhuurde ontwikkelingspijplijn

• We hebben £ 7,7 miljoen (Q3 2018: £ 3,7 miljoen) aan nieuwe, onvoorwaardelijke voorverhuurde overeenkomsten en verhuur van speculatieve ontwikkelingen getekend voordat ze voltooid waren. Deze omvatten voorverhuur aan online voedingswinkel Ocado in Oost-Londen, winkelketen Leroy Merlin in de buitenwijken van Rome en winkelketen voor consumentenapparatuur TERG in Wrocław, Polen.
• Op 30 september 2019 was 644.000 m² aan ruimte in aanbouw, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige hoofdhuur van £ 46 miljoen (30 juni 2019: 459.200 m², £ 36 miljoen), waarvan 63 procent is beveiligd (30 juni 2019: 65 procent). Eenmaal voltooid en volledig verhuurd, zal de pijplijn naar verwachting een rendement op de totale ontwikkelingskosten opleveren van ongeveer 7 procent.
• We blijven op koers om in 2019 als geheel ongeveer £ 600 miljoen te investeren in onze ontwikkelingspijplijn (inclusief grond, infrastructuur en constructie).

Mogelijkheden vinden om aan onze portefeuille en grondbank toe te voegen in aantrekkelijke markten (bijlagen 2 en 3)

• Tijdens het derde kwartaal hebben we £ 78 miljoen geïnvesteerd in acquisities van stedelijke magazijnactiva. Hiertoe behoorden twee off-market acquisities in Londen, één in het oosten en één in het zuiden. We hebben ook nog twee acquisities gedaan in Lyon, waardoor we schaal konden opbouwen in deze aantrekkelijke markt met beperkte aanbod.
• We hebben tijdens de periode ook £ 77 miljoen in onze grondbank geïnvesteerd, waardoor we ontwikkelingskansen hebben gecreëerd in de zeer aantrekkelijke stedelijke markten van Londen en Parijs, waaronder de aankoop van acht hectare grond in Tottenham, Noord-Londen, waarop we verwachten te bouwen 19.000 m² stedelijke opslag. We kochten ook 14 hectare grond voor een stedelijk opslagproject in de buurt van Ingolstadt in Zuid-Duitsland.
• De verkopen tijdens het kwartaal voor £ 16 miljoen waren bescheiden. Ze omvatten grond en activa in Gdansk, een markt die we nu hebben verlaten, waardoor we ons kunnen concentreren op schaalvergroting in andere Poolse markten, zoals het belangrijkste logistieke centrum van Wrocław, waar een aantal recente investeringen zijn gedaan. Tot dusver hebben we in 2019 £122 miljoen aan activa en grond verkocht (9M 2018; £192 miljoen).

Balans gepositioneerd om verdere door ontwikkeling geleide groei te ondersteunen

• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 30 september 2019 £ 2,7 miljard (30 juni 2019: £ 2,4 miljard), wat overeenkomt met een pro forma3 look-through LTV van 27 procent (30 juni 2019: 24 per cent).
• Ongeveer 36 procent van het interim-dividend werd uitgekeerd als scrip, wat resulteerde in de uitgifte van 3,3 miljoen nieuwe aandelen tijdens het kwartaal. De winst per aandeel over 2019 zal naar verwachting gebaseerd zijn op gemiddeld 1.081 miljoen aandelen.

Financiële kalender

De jaarresultaten 2019 worden op vrijdag 14 februari 2020 gepubliceerd.

1 In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 30 september 2019, tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,13: £ 1 per 30 september 2019.

2 De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.

3 Gebaseerd op waarden per 30 juni 2019, gecorrigeerd voor acquisities, desinvesteringen en overige investeringen in het derde kwartaal.

Deze Trading Update, het meest recente jaarverslag en andere informatie zijn beschikbaar op de SEGRO-website op www.segro.com/investors .

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden weer te geven waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO plc te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Over SEGRO
SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 7,8 miljoen vierkante meter ruimte (84 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 11,7 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in acht andere Europese landen.

Klik hier om dit persbericht als pdf te downloaden.