Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“Il terzo trimestre ha visto un altro periodo di forte consegna operativa da parte di SEGRO. Abbiamo continuato a garantire livelli elevati di nuovi redditi da locazione sia dal nostro portafoglio esistente che dal nostro programma di sviluppo attivo, in cui abbiamo oltre 1 milione di mq di nuovi spazi in costruzione o in discussione avanzata. Durante il periodo abbiamo anche aggiunto ulteriori terreni e asset nei nostri principali mercati urbani, tra cui Londra e Parigi per sostenere un'ulteriore crescita.

SEGRO continua a beneficiare delle tendenze strutturali dell'urbanizzazione e della rivoluzione tecnologica e, nonostante l'incerto contesto macroeconomico in questo momento, ci avviamo verso l'ultima parte dell'anno con fiducia. Guardando al futuro, la combinazione del nuovo reddito da locazione derivante dal programma di sviluppo, insieme ai vantaggi della gestione attiva degli asset del nostro portafoglio esistente, dovrebbe consentirci di guidare una crescita sostenibile sia degli utili che dei dividendi".

La gestione attiva degli asset e l'elevata domanda degli occupanti determinano una forte performance operativa ( Appendice 1 )

• Durante il terzo trimestre abbiamo firmato contratti per un valore di 15,3 milioni di sterline (terzo trimestre 2018: 12,6 milioni di sterline), portando il totale dei nove mesi fino al 30 settembre 2019 a 48,6 milioni di sterline (9 mesi 2018: 52,0 milioni di sterline).
• La crescita degli affitti derivanti dallo spazio esistente, al netto delle riprese, è stata di 2,1 milioni di sterline (terzo trimestre 2018: 5,5 milioni di sterline), portando la cifra dei nove mesi a 10,6 milioni di sterline (9 mesi 2018: 6,9 milioni di sterline).
• Abbiamo continuato a catturare il potenziale di reversibilità dal nostro portafoglio, con nuovi canoni di locazione in corso di revisione e rinnovo di circa il 20% in più rispetto ai precedenti canoni transitori nei nove mesi fino al 30 settembre 2019 (30 giugno 2019: 12,8%), a testimonianza di un forte contributo dalla Slough Trading Estate e nel nostro portafoglio Greater London.
• Finora nel 2019 abbiamo completato 765.900 mq (9 mesi 2018: 502.200 mq) di nuovi sviluppi, in grado di generare 33,7 milioni di sterline (9 mesi 2018: 29,7 milioni di sterline) di canone principale, l'88% del quale è stato affittato. Gli sviluppi in grado di generare 15,1 milioni di sterline di canone di locazione dovrebbero essere completati nel quarto trimestre, di cui 12,7 milioni di sterline sono stati assicurati.
• Il tasso di sfitto è rimasto stabile al 4,9 per cento (30 giugno 2019: 4,8 per cento).

Continuo slancio nella pipeline di sviluppo guidata dal pre-affitto

• Abbiamo firmato 7,7 milioni di sterline (terzo trimestre 2018: 3,7 milioni di sterline) di nuovi accordi di pre-affitto incondizionati e locazioni di sviluppi speculativi prima del completamento. Questi includevano pre-affitti al rivenditore di prodotti alimentari online Ocado a East London, al rivenditore di articoli per la casa Leroy Merlin alla periferia di Roma e al rivenditore di elettrodomestici TERG a Wrocław, in Polonia.
• Al 30 settembre 2019, 644.000 mq di spazio erano in costruzione, pari a un potenziale canone di locazione futuro di £ 46 milioni (30 giugno 2019: 459.200 mq, £ 36 milioni) di cui il 63 per cento è stato garantito (30 giugno 2019: 65 per cento). Una volta completato e completamente lasciato, il gasdotto dovrebbe generare un rendimento sul costo totale di sviluppo di circa il 7%.
• Continuiamo a investire circa 600 milioni di sterline nella nostra pipeline di sviluppo (compresi terreni, infrastrutture e costruzioni) nel 2019 nel suo insieme.

Trovare opportunità da aggiungere al nostro portafoglio e alla nostra banca fondiaria in mercati interessanti (appendici 2 e 3)

• Durante il terzo trimestre abbiamo investito 78 milioni di sterline in acquisizioni di risorse di magazzini urbani. In questo sono state incluse due acquisizioni fuori mercato a Londra, una a est e l'altra a sud. Abbiamo anche effettuato altre due acquisizioni a Lione, aiutandoci a costruire una scala in questo mercato attraente e limitato dall'offerta.
• Durante il periodo abbiamo anche investito 77 milioni di sterline nella nostra banca fondiaria, contribuendo a creare opportunità di sviluppo nei mercati urbani molto attraenti di Londra e Parigi, inclusa l'acquisizione di otto acri di terreno a Tottenham, a nord di Londra, su cui prevediamo di costruire 19.000 mq di magazzino urbano. Abbiamo anche acquisito quattordici acri di terreno per un progetto di magazzino urbano vicino a Ingolstadt, nella Germania meridionale.
• Le dismissioni durante il trimestre a 16 milioni di sterline sono state modeste. Comprendevano terreni e beni a Danzica, un mercato da cui ora siamo usciti, consentendoci di concentrarci sulla scala edilizia in altri mercati polacchi come il principale centro logistico di Breslavia, dove sono stati effettuati numerosi investimenti recenti. Finora nel 2019 abbiamo ceduto 122 milioni di sterline di beni e terreni (9 mesi 2018; 192 milioni di sterline).

Bilancio posizionato per supportare un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo

• L'indebitamento netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 30 settembre 2019 era di 2,7 miliardi di sterline (30 giugno 2019: 2,4 miliardi di sterline), pari a un LTV pro forma3 look-through del 27% (30 giugno 2019: 24 per cento) cent).
• Circa il 36 per cento dell'acconto sul dividendo è stato pagato come scrip, con l'emissione di 3,3 milioni di nuove azioni durante il trimestre. L'utile per azione per il 2019 dovrebbe essere basato su una media di 1.081 milioni di azioni.

Calendario finanziario

Venerdì 14 febbraio 2020 saranno pubblicati i risultati dell'intero anno 2019.

1 In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per il periodo fino al 30 settembre 2019, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio applicato è di 1,13€:1£ al 30 settembre 2019.

2 L'affitto principale è annualizzato per l'affitto di passaggio lordo che si può ricevere una volta scaduti gli incentivi, come i periodi di canone gratuito.

3 Sulla base dei valori al 30 giugno 2019, rettificati per acquisizioni, dismissioni e altri investimenti effettuati nel terzo trimestre.

Questo aggiornamento commerciale, la relazione annuale più recente e altre informazioni sono disponibili sul sito Web di SEGRO all'indirizzo www.segro.com/investors .

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole di divulgazione e trasparenza della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa qualsiasi affermazione del genere. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO plc o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

A proposito di SEGRO
SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 7,8 milioni di metri quadrati di spazio (84 milioni di piedi quadrati) per un valore di 11,7 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri otto paesi europei.

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